Повний дисбаланс: як змінився ринок нерухомості в Україні від початку війни

Одразу після російського вторгнення будівництво зупинилося. Зараз - коли в країні визначилися райони бойових дій та відносної безпеки - ринк деінде поновився. Як він змінився та в якому стані перебуває зараз?

Нацбанк проаналізував зміни на ринку нерухомості за перші три місяці війни і опублікував висновки в своєму звіті. Тезисно про головне читайте в Інформатор Гроші. 

Попит на вторинному ринку скоротився в усіх регіонах, і чим ближче до сходу, тим більше. Наприклад, якщо у Львові попит скоротився на 21%, то у Харківський - на 91% . У Київській області показник впав майже вдвічі - на 52%. 

“Менший попит зумовлюватиметься зниженням доходів та еміграцією населення, а також скороченням іпотеки. У західних регіонах та в Києві попит відновиться швидше за рахунок внутрішнього переміщення” - пишуть у звіті.

Будівництво поновилося наприкінці травня, але в тих випадках, якщо воно перебувало на фінальних стадіях або якщо у забудовника або інвестора є гроші на це. У Львові процес стартував у 81%, у Волинській - 92%. Натомість в Харківській - у 2%, у Запорізькій - 11%, у Дніпропетровській - 41%. Київська область поновила 25% будівництва, а Київ - 23%. 

В перший місяць війни рівень цін на первинному ринку завмер. Вже у квітні в західних та північних областях (після відведення окупантів) вони почали зростати - на 5% в місяць. Це можна пояснити намаганням учасників ринку встигнути за девальвацією гривні, інфляцією та собівартістю будівництва , що теж зростає. 

На вторинному ринку ціни зростали як на заході, так і на півночі  за різних причин. Наприклад, у Львові вдвічі збільшеною стала вартість житла через віддаленість від кордонів з рф та рб. Натомість, у Сумській області таке ж зростання ціни зумовлене руйнацією житла та зменшенням пропозиції. Однак НБУ попереджає - робити прогнози рано. Мала кількість ухвалених угод не дає змоги дати об’єктивну оцінку ринку. 

В умовах війни нерухомість більше не цікавить ні тих, хто збирався її купляти, ані тих, хто планував інвестувати. Єдине, що може бути актуальним, - оренда. Незважаючи на те, що попит на зйомне житло скоротився вдвічі, ціна на оренду впала на 40%. 

Ситуація для комерційної нерухомості є вкрай тяжкою, але неоднозначною. Криза для офісних приміщень може затягнутися в той час, як торгівельні площадки поновлюють свою діяльність. У Львові наприкінці травня запрацювало вже 95% торгових площ, у Києві - 80%. На територіях, наближених до бойових дій, показники в рази менші через відсутність попиту та небезпеку. “Серед працюючих об’єктів вакантність помірно зросла через тимчасовий вихід з ринку орендарів-багатонаціональних корпорацій з міркувань безпеки, згортання діяльності представників російського бізнесу та скорочення попиту в сегменті розваг”, - відзначає НБУ. Але казати, що ситуація з пропозицією краща, не будемо - у звіті немає цифр, які б довели це. 

Відвідуваність офісів стала нижчою, ніж за часів пандемії. Роботодавці встигли перевести підлеглих на віддалену роботу, і навіть в західних регіонах більшість так і не поновили стаціонарний формат. Орендарі розривають договори після закінчення терміну дії. Відповідно, впав дохід власників комерційної нерухомості: вони отримують майже третину від звичного прибутку. 

У звіті також йдеться про компроміс, на який пішли орендодавці та підприємці. На час війни орендарі платять не фіксовану ставку за торгову площу, а лише відсоток від товарообігу. 

Наразі ринок перебуває в дисбалансі, який виявляється у всьому. І залежить він від рівня небезпеки. 

Читайте також про проблеми житлової політики, які загострилися під час війни. 

Софія Єлагіна