Как в Киеве не лишиться жилья и денег из-за «черных нотариусов»: все схемы

Покупка недвижимости, как в новостройке, так и на вторичном рынке на сегодняшний день связана с высокими рисками.

На украинском рынке недвижимости существует большое количество мошеннических схем. Поэтому потенциальные покупатели должны тщательно относиться к юридическому оформлению документов, внимательно выбирать продавца и проверять максимум информации.

Например, по информации Олега Горецкого, адвоката, управляющего партнера ЮФ «Горецкий и Партнеры» самые распространенные мошеннические схемы купли-продажи недвижимости в новостройках – продажа права, а не самого имущества на этапе строительства. Это увеличивает риск, что продажа недвижимости может произойти несколько раз – мошенники продают одни и те же «квадратные метры» различным лицам, а также может произойти подмена продаваемого объекта.

«Все это происходит с помощью «черных нотариусов», которые делают такие сделки легальными. Они действуют в Украине практически беспрепятственно, в сговоре с организованными преступными группировками и под прикрытием государственных органов. Свести хотя бы общую статистику по делам незаконного отчуждения имущества и нотариусам, которые проходят по таким делам, невозможно», - говорит Олег Горецкий.

Как «отжимают» жилье на вторичном рынке

К сожалению, в украинском законодательстве есть пробелы, которые позволяют забирать имущество у законных собственников. Жертвами, как правило, избираются люди, постоянно не проживающие в квартире.

Все начинается с того, что организованная преступная группировка получает информацию об объекте, который может их заинтересовать. При первой продаже покупатель всегда фиктивен – это делается для того, чтобы сделать отчуждение квартиры максимально быстрым, дальше – в зависимости от ситуации. Если законный владелец не обнаружил преступление и не предпринял действия по возврату имущества – квартира спокойно продается на рынке в поиске добросовестного покупателя. Если же законный владелец узнает про сделку и принимает все меры, направленные на возврат имущества, мошенники могут перепродавать квартиру фиктивному покупателю еще один или более раз. Это делается, чтобы запутать следы и помешать планомерному развитию успеха уголовного и гражданского производства.

«Государственные органы тоже задействованы в таких схемах: без них мошенникам невозможно было бы получить копии необходимых документов, подделать паспорт или тормозить ход расследования», - считает адвокат Елена Никитина.

ЮФ «Горецкий и Партнеры» выделила распространенные варианты мошеннических схем «черных нотариусов»:

Подделка документов

Для продажи недвижимости используются поддельные документы на право собственности, личные документы владельца.

Доверенность

Покупка недвижимости по доверенности – законна и в некоторых случаях вполне оправдана. Но доверенность может быть сфальсифицирована или получена обманным путем. В дальнейшем такая сделка купли-продажи может быть обжалована в суде и признана недействительной.

«Прописанные» жители

Владельцы жилья продают его, даже если в нем зарегистрированы другие люди. При этом выселить зарегистрированного жильца можно только по его согласию или по решению суда.

Недвижимость находится в общей собственности

Продажа недвижимости как без согласия другого совладельца в общей долевой собственности, так и продажа имущества без согласия другого супруга при общей совместной собственности.

Недвижимость находится в залоге или под арестом

Такая недвижимость выставляется на продажу обычно по низкой цене, и покупатели в спешке часто теряют бдительность и пренебрегают проверкой жилья, которое может быть под арестом, в залоге и являться объектом многочисленных судебных споров.

Как уберечься от мошенников

Проверить владельца объекта недвижимости можно в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Однако этот реестр содержит данные о недвижимости, внесенные после 2013 года. Документы же предыдущих лет в основном имеются только в бумажном виде, и проверить их оригинальность гораздо труднее.

Документы, подтверждающие личность владельца, можно проверить на сайте Государственной миграционной службы Украины по базе недействительных документов или поискать среди похищенных и утраченных паспортов на сайте Министерства внутренних дел Украины.

Выводы

По информации Олега Горецкого, в Украине нет ни одного прецедента, если бы хоть кого-нибудь из «черных нотариусов» привлекли к уголовной ответственности, ведь реальные механизмы просто отсутствуют. Были случаи лишения лицензии, но в дальнейшем в действиях нотариусов не находили состава уголовного преступления. Вину «черных нотариусов» не удается доказать даже на уровне Минюста, и все из-за несовершенства системы идентификации лиц.

На сегодняшний день, как у частных, так и у государственных нотариусов отсутствует возможность установить личность другим способом, чем через паспорт гражданина Украины. Отсутствие единого реестра граждан, по которому можно было бы сверить личность не только по паспортным данным и идентификационному коду, но и по лицу – главная проблема, делающая возможными мошеннические сделки с квартирами.

Отметим, что систему идентификации лиц украинские власти не наладили, но открыли имущественный реестр для нотариусов. Для «черных нотариусов» – это настоящий подарок. Елена Никитина рассказала, что раньше для того, чтобы внести изменения по статусу собственности недвижимого имущества, необходимо было обращаться в территориальные подразделения регистрационной службы Украины, подавать соответствующий договор купли-продажи со всем пакетом документов, предусмотренным действующим законодательством. А сейчас нотариус, зайдя под своим логином/паролем в систему единого реестра, может одним кликом сменить собственника имущества. Безусловно, за это предусмотрена уголовная ответственность. Но «черные нотариусы» всегда могут воспользоваться отговоркой, что фото в предъявленном на сделке паспорте, соответствовало человеку, пришедшему оформлять документы. Результат не сложно спрогнозировать.

Наталья Толуб