Как проверить застройщика в Украине: советы покупателям квартир

Как не потерять деньги на проблемном строительстве? Как заселиться вовремя и не ждать годами, когда дом введут в эксплуатацию? Об этом читайте в Информатор Деньги.

По оценке директора экспертного бюро «Нерухомі» Дениса Петрова, в том же Киеве больше половины построенных жилых комплексов можно считать проблемными. По данным на июль этого года, из 215 комплексов 123 считаются рискованными. Около 10% из них, а именно - 49, стоят «замороженными» годами.

Почему покупка в новостройке может стать проблемой

В украинском законодательстве нет термина «проблемная новостройка». По факту, это объекты незавершенного строительства, которые не соответствуют требованиям градостроительного законодательства и государственным строительным нормам.

Есть два вида таких новостроек: такие, на которых прекращено строительство и жилье не продается, и такие, которые активно торгуют квадратными метрами, но строят их не по правилам.

В Украине мало компаний, которые строят и сами продают жилье. Чаще всего между застройщиком и покупателем есть посредник: кооператив, инвестиционный фонд или инвестиционная компания.

По словам адвоката, заместителя директора по правовым вопросам YouControl Даниила Глобы, делается это для того, чтобы заплатить меньше налогов. Из-за того, что большинство предложений на рынке именно через посредников, покупатели вынуждены рисковать.

Основные нарушения застройщиков:

1. Отсутствие разрешительных документов на строительство или права пользования земельным участком.
2. Сообщение о начале строительства вместо получения разрешения. Если на приусадебных участках строятся не одноквартирные дома до 4 этажей, тогда необходимо подавать не сообщение о начале строительства, а получить разрешение на начало работ.
3. Нарушение целевого назначения земельного участка и несоответствие документации планам застройщика. Например: высотка строится на землях для индивидуального строительства или землях промышленного назначения.
4. Строительство не по проекту (достройка лишних этажей).
5. Несоответствие намерений застройки фактическом строительству. Например, вместо реконструкции общежития появляется жилой комплекс. То есть общежитие перестало быть общежитием.

Как с этим бороться    

Можно снизить риски и проверить застройщика с помощью данных Минюста или с помощью аналитической системы YouControl.

Важно помнить, что компании, как и люди, могут иметь одинаковые названия. Отличает их друг от друга уникальный идентификационный номер, который есть в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины. Узнать такой код просто: достаточно вбить в интернет-поиске название компании-застройщика и слово «ЄДРПОУ» (расшифровывается как «Єдиний державний реєстр підприємств та організацій України»).

Получив такой код, можно зайти в бесплатный поиск Минюста или в поиск YouControl, и узнать больше, чем компания сама о себе рассказывает. На что обратить внимание:

- смотреть на то, компания банкрот или нет, не находится ли в процессе прекращения деятельности;

- где компания зарегистрирована: не по адресу ли массовой регистрации (где зарегистрированы еще десятки других организаций), в оккупированной части Украины или в аннексированном Крыму;

- смотреть, сколько лет компания работает на рынке. Если ее зарегистрировали вчера, а сегодня она уже торгует квадратными метрами, то откуда у нее опыт? И обратить внимание на лицензию: у приличного застройщика должна быть лицензия на строительство и декларация о начале выполнения подготовительных и строительных работ;

- обратить внимание на то, чем компания вообще может заниматься. Вдруг в видах деятельности у нее выращивание подсолнечника. Это тоже хорошо, но, если там нет строительства – это знак! Также стоит изучить, как часто компания меняла виды деятельности;

- есть ли у фирмы начальство. Если нет руководителя, или все функции выполняет один человек – это может быть признаком фиктивной деятельности;

- обратить внимание, есть ли у компании долги, открыты ли исполнительные производства и не судили ли руководителей за мошенничество.

Если квартиры продает инвестиционный фонд, то у такой компании должно быть действующая лицензия на работу на фондовом рынке, а уставной капитал - не меньше 1 000 000 евро.

Если что-то вас настораживает, всегда правильным будет перестраховаться и поискать предложения других застройщиков.

Ирина Логуш