В Днепре рассказали, почему из-за нового законопроекта могут сильно подорожать квартиры

22 июня в медиацентре Информатор эксперты по недвижимости рассказали, как застройщики избегают уплаты НДС, почему стоимость жилья возрастет из-за нового закона, почему в Украине «ажиотаж» на первичный рынок жилья и как это влияет на цены на вторичном рынке.

Как застройщики и заказчики избегают уплаты НДС

«Сегодня мы поговорим о достаточно нашумевшем законопроекте № 5600, который лежит в Верховной Раде со 2 июня. Там есть ряд налоговых изменений, в частности появление налога НДС при третьей продаже у физлиц, но мы больше поговорим о застройщиках, новостроях и первых покупках, потому что законопроект предусматривает такую вещь как НДС для первой продажи, – говорит Кирилл Жовтопуп, руководитель отделения Национальной Ассоциации Брокеров Днепропетровской области.

Как на сегодняшний день работают застройщики и как продают первым покупателям? Есть строительная компания, которая строит здание, и есть заказчик, который является юрлицом и финансирует это предприятие. Между ними давным-давно есть НДС – он составляет 18%. Последние несколько лет застройщики обходят это совершенно законным и справедливым путем.

Заказчик выступает в роли поставщика материалов, которые он покупает уже с НДС, и передает их исполнителю, т.е. компании-застройщику. Застройщик производит это жилье, передает на него права, продает или уступает их. Главное, что застройщик (строительная компания) передает вот это здание на баланс заказчика, который финансировал и поставлял материалы. При этом налог на добавочную стоимость платится из разницы. Грубо говоря, я купил стройматериалы за 100 грн., передал или продал их компании-застройщику за 120 грн. То есть мне нужно заплатить налог 20% с вот этой вот разницы 20 грн. Это уже давно заложено и так функционирует.

Дальше появляется инвестор. Как правило, это физические лица, бывают и юридические, но оформляют все равно на физлицо. Есть у нас такой документ как «предварительный договор купли-продажи», его еще называют паевым, уставным и т.д. Например, инвестор приходит, смотрит квартиру и хочет ее купить. Он оформляет предварительный договор купли-продажи. В рамках закона это еще не является правом собственности, поэтому он покупает его практически без налогообложения, т.е. НДС там вообще быть не может, потому что его не существует. Он платит свои небольшие налоги и получает эту квартиру, потом оформляет право собственности как на первичную. Получается, что у него есть квартира, он хочет ее продать, и у него здесь есть только одна проблема, что жилью еще нет 3 года. Так это функционирует».

Как изменится стоимость жилья после принятия нового закона

По словам риелтора, новый законопроект предусматривает убрать эту возможность. При покупке инвестором или обычным человеком предварительного договора купли-продажи, в той цифре заказчик (владелец всего здания) должен еще раз заплатить 20%. «Простая математика – цены просто поднимутся на 20% в себестоимости. Во-вторых, за счет удорожания всего и инфляции многие застройщики уже прогнозируют, что цифры вырастут на 20%, потому что себестоимость стала дороже. Поэтому, если взять инфляцию и этот закон, то мы можем видеть номинальную цифру в 40% , а насколько она отразится в реальной цифре при продаже, пока никто не понимает.

Законопроект еще не принят и сейчас жестких изменений нет, но застройщики уже пытаются высчитывать, с какой цифры они будут выходить. Тем, кто купили сейчас по полной стоимости или в рассрочку, и в договоре не предусмотрено увеличение цифры за счет изменения законодательства, вообще ничего не грозит. Тем, кто будет вкладываться после принятия закона, застройщики, скорее всего, пропишут в договоре какую-то возможность про увеличение и пересчет ставки платежей на каждый месяц ввиду изменения законодательства. Поэтому мы ждем повышения цен: это и инфляция, и удорожание стройматериалов и работ, и новый законопроект».

Почему от нового закона пострадают небольшие застройщики

«Все застройщики во всех развитых странах и так давным-давно работают с НДС. Это нормальная практика. Вопрос просто том, что в Украине ставка НДС одна из самых высоких и она не коррелируется никак, в зависимости от доходов. Есть ряд стран, где ставка НДС начинается с 3% и доходит до 22%, в зависимости от оборотов и пр. В Украине ставка для юрлиц по НДС одинаковая – 18%, и неважно что ты строишь: маленькие домики, где у тебя маржинальность небольшая, либо ты строишь целыми кварталами, и у тебя маржинальность на одной квартире меньше, но вообще ты получаешь гораздо больше денег, – отмечает Кирилл Жовтопуп.

Здесь вопрос в том, что у нас как обычно закон один для всех. Однако большие компании переживут его гораздо легче, нежели небольшие застройщики, которые строят сейчас «доступное жилье». Все, потому что компаний, которые строят эконом-жилье с ценником в 600-700 дол/кв.м., очень мало, а это те квартиры, которые пользуются спросом, поскольку большинство украинцев не может себе позволить купить новострой с голыми стенами и ценником в 1000 дол/кв. м».

Почему ажиотаж на первичном рынке в Украине лишь иллюзия

«Мы не первый год обсуждаем проблему первичного рынка. К сожалению, системного подхода, который бы затрагивал интересы всех сторон, мы не наблюдаем уже лет десять. Все законодательные новации не развивают первичный рынок, а, наоборот, мешают им. Наверное есть смысл со стороны государства сделать так, чтобы тех «дыр», о которых говорил Кирилл, не было, и чтобы этими «моделями» не пользовались застройщики. Действительно, они манипулируют, оформляют недвижимость на физлиц, которые потом продают и перепродают, – отмечает Сергей Логутенко, глава отраслевого совета Предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области.

Складывается ощущение, что у нас какой-то жуткий ажиотаж. У нас много объявлений от застройщиков, где они пишут, что уже 60-80% брони, а дом еще даже не строился. Скорее всего, там уже оформили на физлиц эти права, и дальше они будут это продавать. С этой точки зрения есть смысл что-то предпринимать, чтобы этого не было и люди платили справедливую цену за недвижимость, а рынок недвижимости развивался не только для инвесторов, которые вкладывают деньги, чтобы их перепродавать.

Если говорить о том, действительно ли много днепрян покупают квартиры на первичном на рынке, то конечно же нет. Покупают инвесторы, которые вкладывают деньги, и никто у них особо не спрашивает, откуда они их берут. Поэтому это такая тихая гавань, куда можно вложить серые и черные деньги, а потом смотреть, что же будет дальше: продадут, не продадут – то сдадут, а если не продадут и не сдадут – то это тоже хорошо. Никаких обязательств регистрировать право собственности тоже нет. Ввели в эксплуатацию дом, сидят себе и ждут удобного момента».

Почему растут цены на вторичном рынке

«Если говорить о простых украинцах, то они что-то там ухватывают в этих гонках, но, в основном, ориентированы на вторичный рынок. Он более понятный и прогнозируемый, можно сразу «пощупать», что вы покупаете, а не ждать год-два. Конечно же, ситуация на вторичном рынке подгоняется таким ажиотажем на первичном рынке. Поэтому цены растут не только на первичном, но и на вторичном рынке. Это значит, что вот этот инвестиционный бум, который наблюдается последние несколько лет на первичном рынке, тянет за собой цены на вторичном, – заявляет Сергей Логутенко.

Это также приводит к тому, что наблюдается дефицит предложения в эконом-сегменте при покупке на вторичном рынке, т.е. 1-комнатных и 2-комнатных квартир мало, недорогих 3-комнатных до 40 тыс. дол почти нет. Люди хотели бы кредитоваться через программы, которые сейчас есть. «Доступная ипотека под 7-10% годовых» есть, но купить на вторичном рынке нечего, тем более, когда у нас введут все эти новации».

Какой налог мы будем платить за продажу своей недвижимости

«Понимая, что в бюджете нет денег, а дефицит бюджета большой, правительство ищет, где же им можно легко и контролируемо взять деньги, учитывая, что создана система реестров, которая контролирует все движения с недвижимостью. Легко и без проблем можно сказать всем нам, покупателям, что если вы пользуетесь недвижимостью, платите больше денег. Если сейчас у нас налога на продажу недвижимости нет, то ожидается, что он составит 5%, если мы продаем вторую квартиру в году, а если нас угораздило продать третью квартиру, то будем платить почти 20%. Логично предполагать, что люди так не будут делать, – подчеркнул глава совета Предпринимателей рынка недвижимости.

Если правительство думает, что все ринутся платить налоги, то они заблуждаются. Есть законные способы не делать этого, оформляя недвижимость на членов семьи. Поэтому я как юрист и человек, который занимается недвижимостью, советую: не ждите, примут или не примут. Примут. Просто относитесь вдумчиво к вопросу покупки недвижимости, считайте, сколько метров вы уже имеете, как они зарегистрированы, считайте, на кого покупаете недвижимость в семье, сколько у него уже есть объектов.

Если с умом подходить к просчетам, то налогообложение будет либо ноль, либо близко к нулю. Поэтому чиновники ошибаются, думая, что украинцы неграмотные и будут оформлять все на одного папу или маму, или что застройщики будут платить все НДС. Всегда найдется способ, как законным образом оптимизировать свое налогообложение, а значит должны быть другие законодательные новации, которые будут делать выгодным платить налоги.

Пока у нас все налоговое законодательство так создано, что налоги невыгодно платить, модель налогообложения в Украине совершенно не справедливая. Я всегда привожу в пример Германию, где налоги платят с разницы между заработанным и потраченным. То есть, заработали 100 тыс. евро, потратили 99 тыс. евро, а налоги заплатили с 1 тыс. евро, потому что основные налоги платятся с покупок, которые немцы делают, покупая что-либо на территории Германии».

Елена Морозова