Рынок на подходе: в Днепре юрист рассказал, как по закону купить и продать землю

28 апреля в медиацентре Информатор начальник отдела «Днепровское бюро правовой помощи #1» Александр Ковалев рассказал, зачем нужна земельная реформа, какие есть мифы относительно открытия рынка земли, кому можно будет продать землю, кто будет оценивать стоимость участка и что изменится для арендаторов земель.

Зачем нужна земельная реформа

По словам Александра Ковалева, начальника отдела «Днепровское бюро правовой помощи #1», в Украине есть рынок земли, но он находится в теневой форме. «Он существует в формах досрочной аренды, эмфитевзиса, фиктивных завещаний, а также в форме судебных решений об отчуждении имущества в связи с задолженностью или со сменой целевого назначения. В результате этого селяне и государство теряют деньги и легальных инвесторов. И такой рынок у нас существует с 1990-х годов.

Согласно земельной реформе, рынок земли откроется с 1 июля 2021 года. В этом случае селяне смогут увеличить доход, будут установлены честные правила для легальных инвесторов, также установятся рыночные, а не коррупционные цены на землю. Это основные преимущества, которые появятся после вступления закона в силу».

Какие мифы связаны с открытием рынка земли

Существует много ошибочных мнений, связанных с новой земельной реформой. Одно из них касается того, что в связи с реформой нужно будет продавать свою землю. Однако это не так. «Как и с рынком недвижимости, например, квартир, людям предоставят возможность распоряжаться своей собственностью. В таком случае вас никто не может обязать продать землю, если вы этого не хотите. Это ваша собственность, и никто не может лишить вас этого», – говорит юрист.

Распространенным мифом является то, что все земли Украины будут распроданы. «Закон снимает мораторий на продажу земельных участков, которые находятся в частной собственности украинцев. При этом запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, остается. Таким образом, продавать эти земли запрещено и после открытия рынка».

Что касается мифа о том, что олигархи смогут выкупить все земли, то здесь также есть ограничения, предусмотренные законом. «В процентном соотношении один человек не может владеть более чем 0,5% сельскохозяйственных земель в границах всей Украины, также не более 8% в границах области и не более 35% в границах объединенной территориальной общины».

Многие граждане думают, что будет занижение цены на земельный участок, однако этот момент тоже прописан в законе. «Если раньше покупка земли фактически происходила по теневым схемам, то сейчас стоимость участка будет зависеть от нормативно-денежной оценки, и от этого будет формироваться цена.

Что касается продажи земли компании, то это будет возможно после 2024 года. Она сможет приобрести земельный участок, только если ее основатель является гражданином Украины и это юридическое лицо зарегистрировано на территории Украины».

Какой участок и кому можно будет продать

1 июля 2021 года у собственников земельных участков появиться возможность продавать свою землю. «С этого момента гражданин Украины может продать только гражданину Украины, общине или государству земельный участок площадью не более 100 га. А с 1 января 2024 года свой земельный участок сельскохозяйственного назначения можно будет продать юридическому лицу, которое зарегистрировано на территории Украины, и основателем которой является гражданин Украины. В таком случае размер земельного участка не должен превышать 10 000 га», – отмечает Александр Ковалев.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Продажа земельного участка происходит благодаря договору купли-продажи, которым оформляется продажа любой недвижимости, и в границах той территории, на которой находится участок. Если это Днепропетровская область, то сделка должна оформляться только на территории нашей области.

«Для оформления договора купли-продажи нужно обратиться к нотариусу. Ему нужно принести паспорта людей, которые будут сторонами в договоре, их регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов, нормативно-денежную оценку земельного участка и документы, которые подтверждают право собственности на земельный участок (государственный акт на земельный участок, свидетельство о праве собственности или выписка из государственного реестра), – заявляет юрист.

Важно отметить, что для продажи участка обязательно должен быть кадастровый номер. Согласно законодательству, земельный участок является сформированным, если ему присвоен кадастровый номер. Если у вас этого нет, то вы обращаетесь в государственный кадастр, разрабатываете техническую документацию, обращаетесь в землеустроительную организацию, которая формирует документацию, после этого вы получите номер».

Можно ли продать земельный участок по доверенности

В случае если собственник земельного участка находится за границей и не может приехать и продать землю, то есть возможность оформить доверенность на другого человека. «Здесь главное выполнить условия. Если человек не может пересечь границу, то доверенность, которая составляется на территории другого государства, должна быть оформлена нотариусом, переведена на украинский язык и заверена нашим нотариусом».

Как формируется цена на земельный участок

«Цена на земельный участок формируется на основании нормативно-денежной оценки. То есть стоимость земли не может быть ниже той оценки. Что касается самой высокой цены, то это зависит от того, как договорятся стороны, – заявляет Александр Ковалев.

Оценкой земель занимаются организации, которые имеют сертификаты на совершение таких действий: землеустроительные организации и оценщики. Согласно нормативам они устанавливают цену на земельный участок, что и будет служить гарантией того, что цена будет соответствовать действительной стоимости. Оценка участка зависит от его состояния и ценности (например, если это плодородный участок).

Что касается государственной пошлины, которую нужно оплатить за оформление договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, то она равна 1% от оценки, о которой шла речь, и еще 1,5% военного сбора. Стоит отметить, если человек владеет земельным участком до 3 лет, или если в течение года до продажи этого земельного участка он совершал сделки по купле другого земельного участка, квартиры или дома, то в таком случае, нужно будет оплатить не 1% от оценки, а 5%».

Изменится ли что-то для арендаторов земельных участков

Как у собственников земельных участков, так и у их арендаторов возникает вопрос, что будет с договором аренды после открытия рынка земли. По словам юриста, если в договоре нет условия, что в случае продажи земли договор будет приостанавливаться, то он по умолчанию просто продлевается.

«Если в условиях договора указано, что в случае продажи земельного участка происходит приостановление договора, то в таком случае договор приостанавливается. Но в большинстве случаев этот пункт не упоминается, поэтому происходит продление договора. Таким образом, можно будет продать земельный участок даже с арендаторами, которые будут выплачивать деньги уже новому собственнику. Для арендаторов договор продлевается на тех же условиях, которые были до этого.

Если в условиях договора указано, если вы хотите изменить какие-то условия договора, то это оформляется дополнительным соглашением. Поэтому, если у нового собственника возникнут какие-то вопросы касательно изменений условий договора, то он может это делать в добровольном порядке, обратившись к арендатору, и предложить свои условия. Арендатор уже сам решает, соглашаться ему или нет. Но те условия договора, которые были до нового собственника, остаются, а фермер, который арендовал земельный участок, оставляет за собой свои права на аренду».

Какие преимущественные права будут у арендаторов

«Что касается прав арендатора, то он имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. Таким образом, перед продажей земли собственник должен сообщить в письменной форме, что он планирует продать свой земельный участок, указав цену. Если арендатора соглашается на эту цену и договор купли-продажи, то он имеет преимущественное право на покупку.

Если мы говорим о продаже на аукционе, то если арендатору сообщили о продаже земельного участка, то он должен предложить цену, которая будет либо равной, либо выше предложенных. Если возникнет ситуация, когда цена будет одинаковой, то арендатор имеет преимущество на покупку этого земельного участка.

Если говорить о том, как собственник может обойти это требование касательно уведомления и преимущественного права арендатора, то это договор дарения. В таком случае арендатора не будут уведомлять, а просто появится новый собственник, но ваша аренда остается».

Елена Морозова