Сколько стоят квартиры в домах на месте бывших промзон Киева: обзор

Заброшенные участки промышленного назначения площадью 0,4-1,5 га пригодны под жилое строительство в Киеве. А также частично могут решить проблему с дефицитом земли.  

Согласно Генеральному плану Киева, в ближайшие двадцать лет в городе предполагается построить 28,6 млн кв. м жилья. При этом не планируется расширять границы города. А это значит, что стройка будет уплотнять жизненное пространство киевлян. Вместе с тем, в новом Плане планируют сократить площади промышленных и коммунально-складских территорий до 5,5 тыс. га. И разместить на освободившихся участках инновационные парки и жилые комплексы. Это позволит увеличить количество рабочих мест почти на 50% - до 2,5 млн.

Тарас Годованец, с архитектурного бюро «Аспект» рассказал, что промзоны – это важный элемент жизни любого города и неотъемная его часть. «Я против бездумного их уничтожения и застройки исключительно жильем. Мы почему-то забываем о том, что комфортное жилье — это не только квадратные метры, но и школы/сады, транспортная инфраструктура и экология», - говорит эксперт.

Вместе с тем, заброшенные участки промышленного назначения площадью 0,4-1,5 га, не относящиеся к большим промзонам, подлежащих ревитализации, потенциально пригодны под жилое строительство, говорит Александр Изаров, руководитель проекта Rusaniv Residence.

Он отметил, что суммарно эти участки составляют около 1-2% всей киевской земли, отведенной под будущую застройку. Эти территории не учтены предложенным Генеральным планом Киева, как промышленные зоны, подлежащие реновации. При этом согласно Генплану, в ближайшие годы на более чем 1660 га промышленных территорий, планируется комплексное строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры.

«В каждом киевском районе насчитывается в среднем 10-15 неиспользуемых «промышленных» земельных участков площадью от 0,4 га до 1,5 га, которые потенциально могут быть застроены. На этих землях в перспективе 5-7 лет можно построить, как минимум до 100 новых небольших жилых комплексов на 30-50 тыс. м2 жилья с необходимыми объектами инфраструктуры, такими, как детские сады, парковки, скверы и пр. При этом, важно подчеркнуть: чтобы провести полноценную ревитализацию такой земли, потребуются большие вложения застройщиков», - сказал Изаров.

Затраты застройщика на подготовку подобного участка под строительство могут составить от 2 млн. грн до 5 млн. грн в зависимости от необходимого объема работ.

Кроме того, на таких участках очень часто находятся устаревшие постройки, требующие сноса. Плюс типичным для такой земли является наличие старых подземных коммуникаций, которые требуют срочной замены.

Застройщики сталкиваются с тем, что необходимо провести комплексную замену подземных коммуникаций, что также может вести к корректировке проекта, так как на месте, где проходят коммуникации строительство невозможно.

Инфраструктура за 10 миллионов

Строительство в промышленной зоне требует немалых средств на развитие инфраструктуры вокруг ЖК. Затраты девелоперов на обустройство вблизи строящихся жилых комплексов могут достигать 3-10 млн. грн.

Например, такие расходы предусмотрены в более чем 80% строящихся ЖК в столице в категории комфорт+, бизнес, бизнес+ со сроком ввода объектов в эксплуатацию в 2021-2022 годах. Дополнительные траты застройщиков вызваны, с одной стороны, стремлением повысить инвестиционную привлекательность ЖК для будущих покупателей, а с другой – решить ряд насущных вопросов района застройки.

По словам экспертов, в свете общемировой тенденции обеспечения устойчивого развития, повышается роль публичных пространств городов, и это требуют активного диалога местного сообщества, девелоперов и властей.

На сегодняшний день застройщики, реализующие проекты повышенной комфортности в основном в форматах многофункциональных жилых комплексов (классы бизнес и бизнес+), «город в городе» (комфорт, комфорт+) стремятся создать благоприятную среду не только для будущих покупателей, а и для всех жителей района строительства. Это касается, например, тех проектов, которые строятся вблизи парков, скверов, озер, набережных, где создаются новые пешеходные зоны, обустраиваются велодорожки и пр. Усилия застройщиков направлены именно на модернизацию/реконструкцию таких объектов.

Только за последние 3 года, по разным оценкам, киевские девелоперы потратили свыше 300 млн. грн. на обустройство территории, преимущественно рекреационного назначения, вблизи строительства. И новый Генеральный план Киева, а именно – территории заброшенных промышленных зон, дают возможность девелоперам подойти к вопросу строительства комплексно, создавая на огромных промышленных территориях не только концептуальные масштабные жилые комплексы со вспомогательными объектами инфраструктуры, а еще и новые общественные зоны отдыха и досуга. В частности, на создание общественных пространств на месте бывших промышленных зон застройщики готовы отводить около ¼ территории под строительство.

Причем, затраты на создание новых общественных пространств на территории ЖК или вблизи их в ближайшие 3-5 лет могут составить до 20-25% себестоимости строительства.

В 2020 году затраты девелоперов на создание современных жилых комплексов могут увеличится в среднем на 15-20%. Об этом рассказала Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов Citex Development.

По ее словам, на данный момент существующий разрыв между спросом и предложением составляет около 40%, что вынуждает многих девелоперов более тщательно подходить к подготовке концепции будущих жилых комплексов.

На сегодняшний день застройщики особое внимание уделяют: 1) разработке грамотной концепции будущего ЖК и коммерческой составляющей, 2) универсализации и максимальному насыщению объектами инфраструктуры, 3) разработке рекреационных возможностей, 4) использованию в строительстве энергосберегающих технологий и качественных строительных материалов, 5) продуманным планировочным решениям.

Большинство компаний, как отметила эксперт, вблизи своих жилых комплексов ограничиваются обустройством пешеходных зон, заменой освещения, установкой лавочек, высадкой зеленых насаждений.

«Вместе с тем строительство около 30% проектов предусматривает более значительные траты застройщиков, например, на создание дополнительных парковок для всех жителей района застройки, ремонт общественных зон, таких, как парки, скверы, набережные и др.», - говорит Бедя.

Где строят на промке

Сегодня застройка промзоны идет на территории всего Киева. Например, в Дарницком районе осваивается промзона между улицами Здолбуновская, Сортировочная, Канальная и Причальная. Застройщики и девелоперы: Киевгорстрой, Интергалбуд и Риэл. Там сейчас реализуется 4 ЖК (ЖК Урловская-1, ЖК Урловская-2, ЖК Great, ЖК Причал №8) по цене от 19 000 грн  кв м. В Днепровском районе ЖК Галактика (от 19 400 грн кв м) строится на территории бывшего завода Галактон. А в Шевченковском районе: ЖК Unit.city (от 36 800 грн за кв м) возводиться на территории бывшего Киевского мотоциклетного завода.

В свою очередь, многофункциональный жилой комплекс Rusaniv Residence (от 18 800 грн кв м) будет на ул. Евгения Сверстюка, 54 на Русановке. Его построят на промышленном участке площадью 0,6953 га. Здесь компания-заказчик выделит ориентировочно 3 млн. грн на реконструкцию и частичную замену коллектора, проложенного на участке, а также на установку очистительных фильтров.

Наталья Толуб