Киев в зоне турбулентности: что будет с ценами на недвижимость в 2020 году

Сегодня более 45%, принятого в эксплуатацию в нашей стране жилья, сдают в Киеве. Количество новостроек на столичном рынке недвижимости продолжает расти вместе с ценами.

Однако не первый год девелоперы наблюдают перекос между спросом и предложением. И сейчас покупатели особенно не спешат расставаться с деньгами - внимание приковано к решению вопроса с достройкой объектов Укрбуда, где, по официальной версии, пострадало 13 000 семей. Инвесторы не хотят рисковать с новыми квадратными метрами. Хотя и рынок вторичной недвижимости тоже не может похвастаться большими продажами.

В 2020 году развитие рынка недвижимости зависит, прежде всего, от того насколько качественно будет решен вопрос каждого инвестора. Защитить их права должен закон Украины «Об особенностях урегулирования достройки проблемных объектов жилищного строительства». Сейчас он находится на обсуждении.

Пока принимают необходимый рынку закон, продолжится усиление конкуренции между застройщиками. Дисконтные «войны», улучшение качества проектов и сервисов, концептуальные фишки призваны привлечь внимание к столичным квадратным метрам.

На текущий момент платежеспособный клиент — это порядка 50% потенциальных покупателей, которые могут различными способами (100% оплата, рассрочка до ввода, рассрочка длительная от застройщика, ипотека) приобрести квартиру. Остальная часть населения находится в режиме отложенного спроса.

Плюс на текущее перенасыщение рынка жилья влияет то, что основная масса потенциальных покупателей хранит сбережения в валюте, которая подешевела.

Сложности на вторичном рынке

Из-за скандалов на первичном рынке недвижимости, часть покупателей отдает предпочтение вторичке. Несмотря на меньшие площади и устаревшие коммуникации. При этом покупателей не отпугивает то, что   квартиры в старом фонде всего на 8-12% ниже стоимости квартир в новостройках.

Сегодня б/у квартиры предлагают более удачное месторасположение и сформированную инфраструктуру. Кстати, по статистике, больше всего в столице покупают сталинки и кирпичные дома. Наибольшим спросом пользуются квартиры под ремонт с низкой ценой или в жилом состоянии с кондиционером и бойлером.

Однако продать квартиру на вторичном рынке сейчас можно только 10-20% скидкой от начальной цены. И продавцам жилья остается лишь надеяться на девальвацию гривны.

Вместе с тем цены на вторичке продолжают расти: во втором полугодии 2019 года квартиры в столице подорожали на 13%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $50 350, двухкомнатной - $70 550.

По данным 100realty.ua, в этом году (по сравнению с декабрем) в январе средняя цена 20% квартир низкого ценового сегмента увеличилась на 5,2% до 19 557 грн./кв. м. А пятая часть дорогого жилья – на 5,7% до 60122 грн./кв. м.

В долларовом эквиваленте цены на квартиры подорожали: в «дешевом» сегменте на 0,4%, до 795 долл. /кв. м, в «дорогом» – на 0,9%, до 2444 долл./кв. м.

В предложениях преобладают квартиры, расположенные на Правом берегу – 48%. Жилье на Левом берегу составляют 28% от общего количества, в Центре Киева – 24%.

В 2020 году рост цен на вторичном рынке продолжится и, по прогнозам экспертов, составит в зависимости о категории жилья – от 5 до 10%.

Популярные форматы новостроек

На рынке недвижимости считают, что самыми популярными в 2020 году будут новые 1-комнатные квартиры площадью 35-45 м2. По итогам 2019 года продажа таких квартир составила около 55% от всего объема. При этом около половины однушек приобретались в инвестиционных целях: для продажи или сдачи в аренду.

«Отчасти спрос на такие квартиры стимулируют сами застройщики, предлагая выгодные программы по рассрочке. На сегодняшний день можно купить такое жилье, заплатив всего 10% первоначального взноса. А срок погашения рассрочки уже достигает 8 лет. При этом ежемесячные платежи получаются меньше стоимости аренды квартиры, и это выгоднее, чем ипотека», - отмечает Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города Svitlo Park.

Немаловажным также является подход к планировкам – квартиры становятся максимально функциональными с рациональным использованием каждого квадратного метра и экономией площади. Например, в 1-комнатной квартире должна быть предусмотрена отдельная кухня с возможностью размещения там гостевой зоны и отдельная небольшая спальня, а также гардероб. Это существенно экономит коммунальные платежи.

Кроме того, в условиях достаточно ограниченного спроса, застройщики стали активно конкурировать концепциями и наполнением своих жилых комплексов. Это форматы «город в городе», «live-work-play», многофункциональные жилые комплексы и др.

«Что хочет видеть покупатель? Продуманную до мелочей, грамотную интеграцию жизни, работы и отдыха. Также не стоит забывать о месторасположении будущего жилого комплекса, возможностей локации (развитая инфраструктура района), логистики (временные затраты для того, чтобы добраться в центральную часть города) и пр. Так на данный момент востребованными являются жилые комплексы на Оболони  и  в Киево-Святошинском районе», - считает Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development.

Меняется и метраж квартир. По оценкам экспертов рынка, 1-комнатные квартиры сейчас строят на 36-48 м. кв. А к 2021 году их площадь ожидается 18-25 м. кв.

Двушки сегодня предлагают на 50-58 м.кв. В будущем они уменьшатся до 30-38 м.кв. В свою очередь, трехкомнатные квартиры сейчас можно купить на 84-125 м.кв. А вот в следующем году они будут занимать лишь 48-58 м. кв.

Цены будут расти

По статистике, на рынке первичной недвижимости Киева 34% сделок приходится на объекты стоимостью до 50 000 долларов. 40% операций — это квартиры стоимостью от 50 до 100 000 долларов, 22% - по цене от 100 до 250 000 долларов. Элитное жилье в Киеве стоимостью более 250 000 долларов занимает всего 4% рынка.

В 2019 году цены в новостроях повысились на 2 971 гривну до 27 558 гривен/кв. м. В 2020, по мнению руководителя проектов компании Strakhovskyi Group Анны Страховски, стоимость жилья будет зависеть как от внешних, так и от внутренних факторов.

«Если гривна будет оставаться прочной, а стоимость строительных материалов будет расти, то застройщик, несмотря на существующий спрос, вряд ли снизит цены. Сейчас в большинстве компаний предел рентабельности 25%», - сообщила она.

Александр Панфилов уверен, что себестоимость строительства, по всем прогнозам, увеличится на 10-12%. Таким образом, по объективным причинам стоимость м2 будет расти.

Кроме этого, необходимо учитывать, что в 2018-2019 гг. количество разрешений, выданных на строительство, уменьшилось практически на 1/3. И в ближайшие год-полтора должно привести к сокращению объема квадратных метров новостроек.

В целом, в 2020 году наибольший рост цен ожидается на объекты новых форматов. В среднем до 15% на классы комфорт+ и бизнес+.  При этом стоимость жилья эконом-класса вряд ли существенно изменится: корреляция возможна с учетом растущих затрат на строительство и не превысит 5%.

Таким образом, тенденции 2019 года будут продолжены в текущем году: популярность новых современных форматов жилья и постепенный рост цен на такое жилье.

Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP) говорит, что сегодня есть предпосылки для запуска со второй половины 2020 года рынка ипотечного кредитования. Этому способствует политика НБУ по уменьшению учетной ставки до 11%. Банки заинтересованы в развитии ипотечного кредитования. Поэтому будет расти количество приемлемых кредитных предложений на покупку жилья для населения. Это позволит значительно активизироваться рынку жилья.

Вместе с тем, не все покупатели готовы рисковать средствами, вкладываясь в неоконченное строительство. Вторичный рынок будет успешно конкурировать с новым жильем.