Как в Киеве надежно проверить квартиру перед покупкой

По статистике, в Киеве задержки с вводом объектов в эксплуатацию составляют в среднем 6 месяцев. При этом количество «проблемных» домов достигает 30% — сегодня их более 130. Как не прогадать с покупкой недвижимости и удачно проинвестировать средства в квадратные метры – подробно рассказываем в материале.

Если говорить цифрами, то строительство жилья в 2019 году в Украине выросло на 48%: застройщики ввели в эксплуатацию почти 8 млн кв. м. В городах цифра достигла 4 799 тыс. кв. м (62%), а в селах — 2 944 тыс. кв. м (38%).

В 2019 украинцам предлагали 87 374 новых квартир. Однако не все смогли продать: сегодня на рынке жилой недвижимости не первый год наблюдается перекос между покупательским спросом и предложениями от девелоперов. Часть населения находится в режиме отложенного спроса. Эти люди, как правило, очень ограничены в бюджете и не могут себе позволить дорогостоящую покупку. Плюс потенциальных покупателей отпугивает не только цена на жилье, но и громкие скандалы на рынке.

К сожалению, защита инвесторов до сих пор законодательно не урегулирована, и сейчас при покупке квартиры полностью себя обезопасить не получится. Насколько устойчивы строительные компании зависит от ряда факторов. Прежде всего, знания своего дела, готовности честно вести деятельность, соблюдая все предписания по строительным нормам и наличию разрешительной документации. С другой стороны, получение разрешений на строительство в Украине уже давно стало главным коррупционным потоком в отрасли. Порой застройщики выполняют все предписания органов власти и ждут месяцами, чтобы им, наконец, разрешили зайти на площадку. Уладить вопросы порой все еще предлагают кулуарно.

При покупке жилья стоит учитывать, что у крупных застройщиков есть «финансовая подушка» и запас проинвестированных квадратных метров. Они часто могут перекрывать дефицит денежных средств и за счет вливаний с других объектов.

Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) рассказала: «Если покупатель хочет проинвестировать покупку на этапе котлована, стоит обратить внимание на несколько важных субъективных и объективных факторов. Во-первых, на предлагаемую цену. Нередко инвесторы оказываются заложниками собственного желания сэкономить. Но если предложенная застройщиком цена на 25-30% ниже среднерыночной в аналогичном объекте с той же локацией, это может стать явным сигналом того, что: а) объект не будет закончен в срок — так как застройщик строит именно за счет привлеченных покупательских средств, б) не все в порядке с документами либо их вообще нет, в) самое главное — это может быть мошенническая схема выманивания средств у населения».

В целом, покупка недвижимости — всегда определенный риск. Но покупатель может себя обезопасить от чрезмерной нервотрепки и потери собственных средств. Необходимо помнить, что застройщик не может строить себе в убыток. Также обязательно нужно смотреть на объемы, введенного в эксплуатацию девелопером успешного жилья. Если таких кейсов нет – это не ваш застройщик.

Также в зоне риска могут быть небольшие компании, которые перехитрили сами себя. Бывает порядочный с виду девелопер, начинает строить, привлекает деньги инвесторов, а потом ему не хватает средств, чтобы закончить объект. Как правило, это происходит с маленькими компаниями с ограниченными ресурсами.

Механика тотальной поверки

По данным Национального банка Украины, по количеству новых квартир на 1000 человек наша страна уже обошла Европейский Союз (2.9 по сравнению с 2.8). В то же время по уровню жизни мы уступаем: у нас меньше 400 квартир приходится на 100 человек. А у европейцев на 486 жителей.

Украинский рынок недвижимости активно развивается: появляются новые форматы и сервисы. Однако не всем везет заехать в свои новые квартиры. Показательна ситуация с компанией «Укрбуд», от которой пострадало 13 000 семей. Теперь на достройку всех жилых комплексов, которые строились компанией, необходимо выделить 60 миллионов долларов (около 1,5 миллиарда гривен).

Долгострои на рынке есть всегда. Поэтому перед покупкой нужно проверять бэкграунд компании, а также всю разрешительную документацию на объект. Как следует, изучите и сам ЖК, и застройщика. Лучше это делать с юристом.

Как перед покупкой заветных квадратных метров тщательно прозондировать своего девелопера? Игорь Бузовский, адвокат по недвижимости рассказал, что проблем у строительной компании может быть немало. Они могут привести к заморозке стройке, судам, смене владельцев объекта, утере документов и т. д. Вот лишь некоторые из них:

— земля под домом могла не выделяться застройщику, что может привести к сносу дома;

— земля под домом могла выделяться не под строительство жилого дома, это грозит судами, невозможностью ввода дома в эксплуатацию;

— в суде уже может лежать иск о сносе дома. Просто об этом может «забыть» продавец;

— разрешение на начало строительных работ может быть обжаловано в суде или даже отменено на момент покупки. Это чревато невозможностью ввода дома в эксплуатацию;

— по дому и его строительству уже могу идти суды, которые могут препятствовать достройке дома;

— компания-застройщик уже в процессе банкротства в суде, или её могут банкротить третьи лица. Результат: заморозка стройки;

— новостройка могла переходить из рук в руки застройщиков, и в этом хаосе, бухгалтерские документы именно на вашу квартиру могли потеряться;

— при смене застройщиков к новому застройщику просто могли не перейти все права. Это равно невозможности ввода дома в эксплуатацию;

— у застройщика уже полным ходом могут идти обыски, но вам об этом никто не скажет. Стройку могут заморозить навсегда.

Мы живем в век, когда практически любую информацию можно достать из открытых источников. В помощь будущему инвестору:

— Единый госреестр юридических и физических лиц-предпринимателей — тут можно найти информацию про застройщика по коду или названию;

— сайт застройщика — там должна быть разрешительная документация;

— форумы новостроек — бывает полезным узнать мнение жильцов предыдущих очередей или других ЖК компании;

— реестр судебных решений — проверить по всем связанным компаниям;

— публичная кадастровая карта — находим участок, определяем его статус, целевое назначение и видим сразу правой статус – собственность или аренда;

— сайт градостроительного кадастра Киева — тут есть статус стройки на данный момент, также можно узнать о наличии документов, статусе строительства, судебных разбирательствах;

— сайт Ассоциации пострадавших инвесторов — приводит данные о выявленных проблемных объектах.

У застройщика должен быть один из следующих документов на землю: акт о праве собственности или договор аренды, договор о праве постоянного пользованию на землю или договор суперфикций.

Также в открытом доступе должны быть: лицензия генподрядчика, разрешение на строительство, разрешение на начало строительных работ, проектная документация, а также договоры о подключении к сетям.

Все перечисленные документы потенциальному инвестору обязаны предоставить по первому требованию. В идеале они должны быть размещены на сайте ЖК. Если сотрудник отдела продаж не может показать документы, скорее всего, у застройщика есть какие-то проблемы.

Например, по данным компании Monitor.Estate, в 2019 году суммарно в Киеве, Киевской области, Львове и Одессе около 16% ЖК возводились без разрешений на строительные работы. Еще около 33% жилых комплексов в этих регионах оказалось без лицензий на стройработы. А более чем 39% ЖК были на землях, не предназначенных под жилищное строительство.

Наталья Толуб