В Днепре рассказали почему закон об оценке недвижимости поссорил фракцию Зеленского

31 октября, на пресс-конференции в медиа-центре «Информатор» специалисты по недвижимости рассказали о том, почему закон об отмене площадок по оценке имущества вызвал такой скандал в Слуге народа и зачем вообще нужны эти площадки.

Что это за площадки по оценке имущества и как они работают

По словам руководителя Днепропетровского регионального отделения Союза специалистов по недвижимости Украины Сергея Логутенко, сама оценка имущества существует в Украине с 2006 года.

«За это время было много разных изменений в регламенте самой оценки. Было время, когда оценщики занижали стоимость объектов недвижимости, и вся она в Днепре стоила 150 тысяч гривен. Потом, когда изменили положение Национального банка Украины и требовали сделки стоимостью в 50 тысяч гривен проводить только через банк, то все оценщики стали оценивать недвижимость в Днепре в 50 тысяч гривен. Все говорили, что это – плохо, в бюджет платежи не идут, а сделка никак не защищается. Предприимчивые люди на эту ситуацию посмотрели, и в 2013 году появилась формулировка «оценка для налогообложения», и начали через некий модуль оценщики получать информацию. И модуль скорректировал оценку недвижимости в большую стоимость. Цена стала близка к реальной рыночной.

И в 2014 году произошла смена власти, но этот модуль, как существовал, так и существует. Просто его передали из одного места в другой и назвали площадкой по оценке имущества. Сначала была одна площадка, которая пропускала через себя всю информацию. Потом начали все возмущаться, и на данный момент таких площадок уже 4. Теперь все 4 площадки передают информацию от оценщиков в Фонд госимущества. Фонд госимущества присваивает каждой оценке свой номер, проверяет – та это сумма оценки или не та. Потом передает этот номер площадке, а та – оценщику.

Потом эти данные вносятся в отчет, отчет приносят нотариусу. Нотариус заверяет сделку. В общем, бюджет начал наполняться. Это – нормально, и хочется, чтобы так оно и оставалось, поскольку идет наполнение и государственного бюджета, и Пенсионный фонд, и военный сбор. Операции с недвижимостью имеют достаточно большой объем, проводят сделки в основном физические лица, которые с дохода платят НДФЛ в местный бюджет. Но за эти годы очень резко изменилась сама стоимость оценочных услуг. В 2012 году оценка квартиры стоила от 300 до 500 гривен. С появлением площадок цена оценочных услуг поднялась до 3000-5000 гривен в зависимости от того, в каком населенном пункте проводилась оценка.

На данный момент эти площадки имеют некоторое свое видение, как складывается цена за пользование их услугами. Она привязана сейчас к стоимости объекта. Чем выше его стоимость, тем выше стоимость услуги этой компании по пересылке данных туда-сюда. Сегодня в Днепре она в пределах 2500 гривен за каждый отчет оценщика за квартиру, из которых 1800 гривен уходит в доход этой самой площадки, которая, по сути, является просто почтовым ящиком между оценщиком и Фондом госимущества. А поскольку через них проходит оценка не только квартир, но и дачных участков, земельных участков, гаражей, коммерческих объектов недвижимости, то доход все четырех компаний – площадок составляет около миллиона гривен в день. Из которых ничего не получает ни Фонд госимущества, ничего не выигрывают простые украинцы, поскольку платят очень дорого за сам отчет по оценке. А львиная часть сделок – недорогое жилье на вторичном рынке до 30 тысяч долларов. В Днепре столько стоит 3-комнатная квартира на ж/м Тополь, например.

Кстати, все налоги продавец уплатит именно от оценочной стоимости квартиры. В отчете может стоять ее стоимость 1 миллион гривен, реально квартира была продана за 500 тысяч гривен, но налоги будут уплачены с миллиона», - пояснил Сергей Логутенко.

«Слуги народа» раскололись по оценочному вопросу

По словам президента ДАСН Валерия Головина, в 2013 году появился новый вид оценщиков, которые занимались оценкой для налогообложения.

«То есть, этот оценщик еще вчера продавал шаурму, но пройдя необходимы курсы, даже без обязательной стажировки, получал сертификат и начинал работать. А многие профессиональные оценщики с 20-летним стажем такие сертификаты не получали. Новые оценщики оценивали объекты, что называется – как Бог на душу положит. Все это у нас, специалистов по недвижимости, вызывало законное возмущение. И в 2014 году Кабмин Яценюка постановление №231, которым были введены в действие эти новые оценщики. И с того времени по 2018 год оценщики могли вносить в реестр Фонда госимущества, не оплачивая услуги за пересылку. Потому и стоимость оценки квартиры составляла от 300 до 500 гривен.

Но с июля 2018 года появились эти самые площадки по оценке имущества. Они декларируют, что пропускают только те цифры, которые пропускает специально разработанный модуль. Этот модуль абсолютно не прозрачен, как там формируются цены – непонятно. Грубо говоря, это – «черный ящик», который делит город на 3 части: центральная, приближенная к центру и окраины. При этом тип недвижимости, год ее постройки не учитываются. Применительно к Днепру оценка стоимости «хрущевки» в Нагорном районе будет стоить одинаково с находящимися там новостроями, «екатериненками». То есть, «екатериненка» со стоимостью в 300 долларов за кв. м должна быть в 1000 долларов, а новостройка за 2000 долларов за кв. м – в ту же 1000 долларов. И оценщики вынуждены подгонять свои результаты под заложенные модулем, потому что за каждое обращение к модулю им придется заплатить площадке 1800 гривен. Поэтому они вынуждены каждый день общаться в чатах друг с другом, чтобы понимать, во сколько вчера оценили квартиру в таком-то районе. Понятно, что владельцы таких площадок кладут эти деньги себе в карман и, естественно, никого на это сегмент услуг не допускают.

В этом году группа депутатов от «Слуги народа» - 31 депутат – подали законопроект 2047, чтобы прекратить деятельность этих оценочных площадок полностью. Этот модуль должен быть полностью передан в Фонд госимущества, который должен будет контролировать более-менее прозрачно ценообразование на нем. Оценщик должен будет обращаться непосредственно на соответствующий сайт Фонда госимущества, пересылает туда свой оценочный отчет, Фонд госимущества проверяет сумму оценки и регистрирует его.

Если оценщик не согласен с суммой оценки модулем, он может обратиться в Фонд госимущества на лицензирование его работы, чтобы доказать, что его сумма оценки справедлива. Если доказать удастся, то именно его сумма оценки будет заноситься в реестр, и именно с нее продавец будет платить налоги.

Этот законопроект был направлен в Финансовый комитет Рады, и один из его авторов – Даниил Гетманцев инициировал рассмотрение в комитете. Но другая группа из тех же «слуг народа» прохождение этого законопроекта благополучно провалила. Эта группа подала свой законопроект 2047-1, которым из существующей цепочки предлагает убрать оценщиков вообще. А нотариусы вынуждены будут обращаться к этим площадкам, вводить данные, получать соответствующий результат. И полученный результат вне зависимости от того, подходит он к конкретно продаваемой квартире или нет, нотариус просто обязан занести в договор купли-продажи, и апеллировать будет уже не к кому.

Оценочные площадки предлагают оставить, более того, прогонять через них и все земельные участки в будущем. И если оценщика можно легко отследить и понять, где он чего нарушил, то модуль проверить будет невозможно в принципе. То есть, схема становится еще не прозрачнее и коррупционнее. И этот законопроект подали также представители от партии власти. То есть, в партии власти уже произошел очень крупный раскол. Появились группы влияния, которые занялись дележом коррупционных кормушек. По имеющимся у меня данным и информационным справкам с сайта Рады, законопроект 2047-1 сейчас находится на рассмотрении в комитетах. Но инициаторы проекта 2047, действительно нужного стране, говорят, что они все равно его занесут на голосование в сессионный зал Рады», - рассказал Валерий Головин.

Как повлияло существование оценочных площадок на работу нотариусов и их клиентов

По словам нотариуса Юлии Солошенко, законодательство на нынешний момент еще не поменялось.

«Сегодня стоимость оценочных работ очень дорога. Клиенты сегодня часто платят за нотариальное оформление сделки меньше, чем за услуги оценки. Декларируется, например, стоимость оценки в 2500 гривен, но по факту стоимость работ по оценке, как я слышала от клиентов, куда выше – до 12500 гривен. Это – действительно слишком дорого. При этом ни для кого не секрет, сколько стоит квадратный метр конкретного типа жилья в каждом городе. Как это влияет на клиентов? Налоговыми платежами. При заключении договора купли-продажи они платятся от суммы договора, но не меньше оценочной стоимости. Поэтому Украина должна уходить от вымышленных и нереальных стоимостей.

За весь свой срок работы в нотариате с 2003 года, я очень редко видела реальную стоимость квартир в договорах купли-продажи. В 90% этих договоров указывается именно оценочная стоимость жилья, чтобы меньше платить налогов. Возможно, стоит пересмотреть размеры налогов, поскольку в договоре самое важное – его цена. Если договор по любому поводу расторгается, то продавец получает обратно квартиру, покупатель – деньги. Причем, если дело дойдет до суда, то суд обяжет продавца отдать покупателю именно ту сумму денег, которая указана в договоре.

В цивилизованном мире продавцы платят налоги не от цены договора, а от разницы цены покупки им квартиры прежде и цены продажи им ее сейчас. А вся такая информация хранится в базе данных налоговой службы. И если он купил квартиру раньше дорого, а продал ее сейчас дешевле, то нет у него прибыли, не должно быть и налогов. А если прибыль есть – уплати налоги. Тут есть четкая логика. Так система работает в США», - рассказала Юлия Солошенко.

Алексей Логинов