Как купить квартиру в новостройке в Украине и не быть обманутым

22 января в медиацентре «Информатор Киев» адвокат Виталий Собкович рассказал , как правильно выбрать застройщика при покупке квартиры в новостройке. 

Что прячется за дешевыми квадратными метрами

Виталий Собкович, адвокат и руководящий партнер ЮК «Альянс Правовых Сил», рассказал, что при покупке новой квартиры очень важно определиться с застройщиком и объектом. «Большинство людей считают, что чем больше рекламы новостройки, тем более интересный объект для инвестирования. В отделах продаж им предлагают подписать договор и внести предоплату сегодня-завтра, предлагая хорошие скидки. Много людей ведутся на это и отдают свои деньги. Ведь для большинства граждан достаточно увидеть стройплощадку, на которой активно работает техника. Но как только застройщик соберет деньги и продаст виртуальные квартиры, эта техника переносится на другую стройплощадку  под другим юридическим лицом. Поэтому первое, с чем нужно определиться, – это застройщик, кто заказал строительство и на кого оформлен земельный участок», – говорит Виталий Собкович.

Какие документы должны быть у застройщика

В первую очередь адвокат советует смотреть на градостроительную документацию. «У каждого юридического лица должна быть лицензия на строительство. Хотя у наших застройщиков уже появилась схема, как обходить разрешение на строительство. Вместо четвертой категории сложности здания, они показывают третью, по которой не нужно разрешение, и можно просто уведомить строительно-архитектурную инспекцию. После того, как дом достроят до определенной этажности или вообще закончат, они проводят реконструкцию, отмечают реальную категорию и вводят в эксплуатацию. Если вы видите, что застройщик возводит 30 этажное здания, а у него третья категория, которая не соответствует данному объекту, это означает, что здесь используются какие-то схемы, и есть определенные риски.

Застройщик также должен предоставить сведения о земельном участке и кадастровую карту. На ней можно проверить местонахождение участка, что там находится, на кого он оформлен и какое целевое назначение земли. Если назначение земельного участка – это обслуживание частного дома, а на нем строится многоэтажный дом, то это также является нарушением. Помимо этого, у застройщика должны быть документы, которые разрешают подключение здания к канализации, системам водоотведения и электросети», – отметил Виталий Собкович.

Схемы купли-продажи квартир

По словам Виталия Собковича, классические договоры об инвестировании вне закона еще с 2006 года. «Есть несколько законодательно определенных типов инвестирования, которые предусматриваются для строительства таких домов. Они осуществляются через фонды финансирования строительства, институты общего инвестирования, фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды и эмиссии целевых облигаций. Эти типы инвестирования, с одной стороны, дают какие-то гарантии и находятся в правовом поле, но они сложные для небольших застройщиков и требуют инвестиций больших средств.

Часть застройщиков перешла на схему заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Так, у застройщика еще нет квартиры, а вы уже с ним договариваетесь о том, что купите квартиру в будущем, и по этому договору вы предоставляете деньги. В случае невыполнения данного договора у вас даже нет оснований для возврата денег, потому что по предварительным договорам мы можем договариваться только о времени, месте и условиях основного договора, а деньги вносить не нужно. Но на практике деньги вносятся, и достаточно много застройщиков работают по такой схеме.

Еще одной схемой является купля-продажа имущественных прав, по которой застройщик продает право требования. То есть застройщик показывает нам договор, по которому он строит какой-то дом, и предлагает купить у него право требования квартиры. Как только он достроит квартиру, инвестор имеет право потребовать недвижимость. Суды отмечают, что право требования является лишь правом ожидания, т.е. вы покупаете не квартиру, а право ожидать достройки. Если застройщик не достроит, то вы не имеете права что-то требовать от него», – говорит адвокат. 

Как проверить застройщика

Виталий Собкович советует получить всю информацию о застройщике до того, как вы подпишете договор. «Когда вы приходите в отдел продаж, вам предлагают какие-то буклеты, типичные договора купли-продажи или договора о купле имущественных прав. В них вы увидите, кто является юридическим или физическим лицом, т.е. кто будет продавать вам квартиру. По наименованию этого лица можно собрать сведения про застройщика. В первую очередь, я советую проводить такой поиск на сайте Министерства юстиции по наименованию юридического лица или по коду ЕДРПОУ. Там можно увидеть, что это за юридическое лицо, существует ли оно, его месторасположение, узнать, соответствует ли это условиям договора.

Затем можно поискать информацию в Едином государственном реестре судебных решений. Если лицо не выполнило какие-то договорные обязанности, то в реестре будут решения про открытие производства или какие-то судебные решения. Правда, бывает и так, что юридическое лицо действовало под одним именем, потом изменила название или было кем-то куплено, и осуществляет деятельность под другим именем. Поэтому мы советуем проводить поиск не только по наименованию, а и по коду ЕДРПОУ. Это даст возможность увидеть предыдущие названия юридического лица» – советует адвокат.

Куда обращаться, если застройщик обманул

По словам Виталия Собковича, все зависит от схемы оформления и условий договора. «Если у нас есть недостроенное жилище, то мы должны действовать в рамках гражданско-правовых отношений и обращаться в суд. Правда, здесь мы ограничены условиями договора и законодательством. Если в договоре не указана дата ввода в эксплуатацию дома или не четко указано, что вы купили квартиру, то взыскать что-либо с застройщика будет очень сложно. Если вы во что-то инвестировали, но оказалось что документы, которые вам предоставили, были поддельными, а у застройщика не было никаких разрешений, то это является поводом для инициирования криминального производства. Поэтому нужно документировать и фиксировать с кем вы общались, кому отдали деньги, как эти деньги вносились, на основании чего.

Существуют страховые компании, которые будут готовы застраховать ваши риски, но там вопрос самого вклада очень высокий. Сам застройщик не может дать какую-либо гарантию или документ о том, что он достроит дом. Единственная гарантия – это имя и репутация застройщика. Если вы видите, что застройщик реализовал десятки или тысячи квартир, и продает следующее здание, тогда есть большая вероятность купить квартиру, а не кота в мешке», – подытожил Виталий Собкович.

Елена Морозова