Что надо знать при купле-продаже недвижимости в Украине

С 2013 года при заключении договоров купли-продажи на рынке недвижимости появилось такое обязательное направление, как оценка недвижимости для цели налогообложения. Иными словами, теперь перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке должна пройти ее оценка независимыми оценщиками. Как это работает – читайте в Деньги Информатор.

Главная проблема оценки 

По словам президента Днепровской ассоциации специалистов по недвижимости Валерия Головина, в 2013 году была введена новая профессия «Оценка недвижимости для цели налогообложения».

«Это было сделано, несмотря на то, что оценщики недвижимости получали право на такую деятельность, даже не проходя полный курс обучения и стажировки в оценочных компаниях. Это было сделано наспех для того, чтобы получать и определенные платежи в бюджет, и определенную выгоду для авторов этой системы.

Она была поломана в 2014 году из-за событий на Майдане и начавшихся боевых действий на Донбассе. И до июля 2017 года все оценщики, имевшие необходимые сертификаты субъекта оценочной деятельности, могли производить такую работу. Но в июле 2018 года появились так называемые электронные площадки для оценки недвижимости, и их на данный момент – четыре.

На эти площадки оценщики заносят результаты своей работы по оценке каждого объекта недвижимости, оплачивая 510 гривен сбора. В случае неполучения положительного результата, оценщик должен еще раз зайти на эту площадку, оплатив еще раз те же самые 510 гривен сбора. Причиной отказа регистрации оценки объекта недвижимости – неправильная цена с точки зрения этой площадки. А как формируются там «правильные» цены, оценщикам непонятно до сих пор. К тому же, цена, выставляемая оценочной площадкой, не учитывает ни тип дома, ни его расположение в городе. А ведь в одном и том же районе города могут быть новостройки с ценно квадратного метра до 1000 долларов, и хрущевки с ценой квадратного метра до 600 долларов, и старые ветхие дома начала прошлого века, где цена квадратного метра не превышает 300-400 за квадратный метр. Цена на площадке для всех этих домов будет одинакова – порядка 800-1000 долларов за квадратный метр, и оценщики вынуждены подгонять свои оценки под тарифную сетку этих площадок», - говорит Валерий Головин.

Тут важно понимать, что срок действия оценки – 6 месяцев. Если за этот срок объект недвижимости не продался, оценку придется делать снова.

Оценщики зарегистрировали петицию об отмене этих площадок

16 октября этого года на сайте президента Украины Кирилл Жовтопуп зарегистрировал петицию за отмену площадок по оценке недвижимости.

«21 ноября этого года было внесено изменение в законодательство Украины о том, что оценщики и нотариусы имеют право обращаться в реестры регистрации оценки объектов недвижимости бесплатно, но пока они не набрали законной силы. То есть, оценщики и нотариусы по 510 гривен за каждый заход на такую площадку платить обязаны по-прежнему.

Антимонопольный комитет говорит, что поскольку площадок четыре, то никакой монополии нет, Фонд госимущества разрешает открывать еще подобные площадки на любых условиях авторов, но по факту никто новые площадки не регистрируют, хотя оценщики постоянно пытаются это сделать», - говорит Кирилл Жовтопуп.

На данный момент эта петиция набрала 816 голосов из необходимых 25 тысяч.

Сколько приходится платить продавцам и покупателям недвижимости

О том, как эта система работает на практике, рассказала частный нотариус Юлия Солошенко.

«Оценка продаваемой частными лицами частным лицам же объектов недвижимости нужна для установления ставки налогообложения обеих сторон сделки. Продавец недвижимого имущества обращается в любую оценочную организацию для проведения оценки его, допустим, квартиры.

В Днепре есть тарифная сетка стоимости квадратного метра жилья в зависимости от его расположения. Средняя стоимость квадратного метра сегодня от 11 тысяч гривен в отдаленных районах города до 18 тысяч – в центральных. Оценщики изготавливают оценку, регистрируют ее на площадке и приносят ее нотариусу для того, чтобы он проверил реальность ее регистрации. Каждый заход нотариуса на площадку стоит также 510 гривен.

От стоимости оценки и формируется сумма налогов на продавца и покупателя. Покупатель платит в Пенсионный фонд 1% от суммы договора, но не менее 1% от оценочной стоимости квартиры. Покупатель платит 5% НДФЛ (подоходного налога), 1% - в Пенсионный фонд и 1,5% - на армию, всего – 7,5% от суммы сделки», - говорит Юлия Солошенко.

Важно понимать, что все эти затраты плюс каждый удачный или неудачный заход на электронную площадку оценщика и заход нотариуса для проверки реальности регистрации оценки на площадке, включая и их финансовый интерес за выполненную работу, лягут на участников сделки.

«С 2014 по 2018 год оценщики получили полную свободу и делали оценки квартир так, как было выгодно покупателям и продавцам. В Днепре все квартиры стоили 150 тысяч гривен в оценке, не важно – однокомнатная на окраине или элитная в новостройке в центре города. А когда ввели ограничения по банковскому обслуживанию все квартиры стали стоить также одинаково – по 49 тысяч гривен, поскольку при такой стоимости не нужно было проводить сделку через банк. Соответственно и поступления в бюджеты шло именно с 49 тысяч гривен с каждой проданной квартиры. Поэтому и изменения, сделанные нынешним летом, направлены на то, чтобы собирать больше налогов», - считает глава отраслевого совета участников рынка недвижимости в Днепропетровской области Сергей Логутенко.

Какие тут могут быть нюансы

«Все налоги и сборы от договора купли-продажи должны платиться от суммы договора, но не ниже оценочной стоимости.

Если квартира продается за 1 миллион гривен, а оценщик оценил ее в 500 тысяч гривен, и такая оценка была принята, но в договоре стоит сумма продажи 1 миллион, то все платежи платятся с миллиона гривен.

Но, как правило, в договорах люди указывают стоимость оценки и продажи одинаковую, и таковых – 90% договоров купли-продажи. В данном случае все налоги и сборы будут платиться с суммы оценки. В нашем примере – с 500 тысяч гривен, вне зависимости от суммы реальной продажи квартиры», - пояснила Юлия Солошенко.

Алексей Логинов