Реинкарнация жэков: реформа без реформы

Сегодня жители многоквартирных домов на распутье: необходимо определиться с формой управления собственным жилищем. Некоторые выбрали ОСМД и взяли бразды правления в свои руки. Но что делать, если среди соседей нет инициативного человека, который готов взять на себя ответственность за дом и стать председателем? Законом предусмотрена иная форма хозяйствования – решением общего собрания дом можно передать в управление управляющей компании или дождаться, когда управителя назначит горжилуправление. Что это за контора, управляющая компания, как ее выбрать, как с ней взаимодействовать, можно ли отказаться от ее услуг, если по каким-то причинам компания не устраивает жильцов?

Законодательство Украины дает хозяевам недвижимости в многоквартирных домах возможность пойти в двух направлениях или остаться на месте:

1. Организовать ОСМД, открыть свой расчетный счет и самостоятельно хозяйничать в доме по принципу «появилась проблема – решили».
2. Не организовывать ОСМД, решением общего собрания нанять управляющую компанию и доверить ей полное или частичное управление домом.
3. Ничего не делать, и тогда город назначит вам управляющего, который победил на конкурсе. С условиями конкурса (проект) можно познакомиться здесь.

Кстати, организация ОСМД не исключает управляющую компанию, ведь правление дома может нанять ее как субподрядчика для обслуживания дома полностью или частично. Но мы сегодня поговорим о том, как дом может напрямую осуществлять взаимодействие с обслуживающей фирмой, выбранной самостоятельно или назначенной городом.

С чего начать?

Собственно, все начинается с выбора инициативной группы. Эта группа изучает техническое состояние дома, состояние сетей, площадь придомовой территории и рассматривает перечень и стоимости необходимых услуг. И тут может вскрыться много интересного. Если вы зайдете на сайт «Городские коммунальные платежи» или попросите в своем жэке расшифровку тарифов на обслуживание дома, то увидите, что самая дорогая услуга, занимающая половину тарифа – это …услуги дворника. Получается, дворники – кормильцы жэков. А ведь можно нанять его напрямую, а высвободившиеся гривны направить, к примеру, на техническое обслуживание дома. Документы на дом можно взять в жэке, в горжилуправлении, в БТИ – утверждает юрист и организатор одной из школ управдомов многоквартирных домов Сергей Никитин.

После изучения вопроса инициативная группа докладывает свои изыскания жильцам на первом общем собрании и рекомендует, какую форму управления выбрать. Сергей Никитин приводит в пример свой двухподъездный дом: «От каждого подъезда выбрали по три человека, которые занимались изучением вопроса. После доклада инициативной группы жильцы остановили свой выбор на управляющей компании. Подсчитали, что зарплата председателя ОСМД, главного бухгалтера, стоимость электричества на общедомовое освещение, лифтовое хозяйство, а также разовые вызовы электриков, сантехников и постоянная зарплата уборщицы и дворника повысит взносы на содержание дома в полтора раза. Люди к этому оказались не готовы. Поэтому сейчас мы ищем управляющую компанию, которая готова выполнять услуги за те же деньги, которые люди платят сейчас. Понятно, что с 1 сентября вырастет стоимость электроэнергии и часть, которая будет оставаться на обслуживание дома и фонд ремонтов, будет уменьшаться».

После выбора формы хозяйствования на собрании выбирается уполномоченный, который впоследствии подпишет с выбранной управляющей компанией утвержденную редакцию договора, а потом будет контролировать работы нанятой компании. Инициативная группа может контролировать этот процесс, инициировать новые собрания и т. д. Но сначала первое собрание надо собрать.

Общее собрание

Практика показывает, что собрать общее собрание – это главная проблема в самоопределении жильцов. Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» подробно разъясняет порядок проведения общего собрания. Их должно быть минимум два.

Для начала собрание нужно правильно подготовить. Инициативная группа должна определить круг собственников и понять, из чего состоит дом. Сколько в нем квартир, нежилых и разных других помещений, могущих быть в чьей-то собственности. Все они полноправные участники «хора». Информацию о собственниках получаем в государственном реестре собственников недвижимости. Если в справке есть пробелы, осуществляем поквартирный обход или обращаемся в жэк, БТИ, горжилуправление.

Закон гласит, что на общем собрании голосуют не люди, а их квадратные метры. Для принятия решения о выборе формы управления достаточно 50%+1м2. Но порядок учета голосов другой, если одному собственнику принадлежит больше половины площадей.

Необходимо развесить объявление о собрании на видных местах и вручить уведомление каждому собственнику под подпись.

Обязательно составляется протокол (ФИО, год рождения, данные паспорта, номер квартиры, общую площадь, реквизиты документа, удостоверяющего право собственности). На собрании выбирается уполномоченное лицо или группа лиц, которые будут действовать от имени всех жильцов дома. Если кворума нет — опросный лист, поквартирный обход в течение 15 дней. В опросном листе указывается та же информация, что в протоколе.

Внимание! Ставьте подписи, убедившись, что вы подписываете именно то, о чем вас спрашивают. В Днепре участились случаи, когда подписи, собранные под предлогом созыва общего собрания, потом подкладывали к протоколу о создании ОСМД и регистрировали его.

Если собственник в квартире не проживает, ему отправляется сообщение по почте с уведомлением.

Затем, после поквартирного обхода, составляется сводный протокол, в котором подводятся общие итоги (собрания и обхода). После этого уполномоченное лицо отправляется в поход в горжилуправление и обслуживающую организацию, где заявляет о намерениях.

На повторном собрании утверждают тариф

На повторном собрании жители утверждают тариф (протокол обязателен) и принимают окончательное решение о сотрудничестве с управляющей компанией. В течение месяца со дня собрания на адрес каждого собственника управляющая компания высылает экземпляр договора на обслуживание с подписью и печатью. В течение десяти дней с момента собрания каждому совладельцу под подпись вручается решение или это решение отправляется на адрес квартиры или нежилого помещения рекомендованным письмом. Договор подписывается сроком на один год и продлевается автоматически, если всех все устраивает. Дом можно снимать с баланса горжилуправления. Порядок утвержден совсем недавно, и вся процедура займет два месяца.

Из кого и как выбирать

«Рынок предприятий, оказывающих услуги по обслуживанию дома и придомовой территории, невелик. Но желающих на этом заработать много, - утверждает Сергей Никитин. – Впрочем, если управляющая компания не зарекомендовала себя на рынке, невозможно будет убедить даже один дом заключить с ней договор. Только управляющий, который имеет опыт, репутацию штат специалистов, техники, зарекомендовал себя на рынке сможет рассказать, как он это будет делать и показать, как он это делает в соседнем доме. Чтобы люди могли пойти и спросить, как вам живется. И понять, что это не проходимец, который решил заработать на перепродаже заказов жильцов».

Представителя выбранной управляющей компании необходимо пригласить на общее собрание

Надо узнать, когда было создано предприятие, сколько и какие специалисты у него в штате, убедиться, есть ли у них допуск к обслуживанию домовых систем, нужные лицензии, сертификаты, не просрочены ли эти документы. Необходимо изучить налоговую и репутационную историю предприятия. Сергей Никитин также советует пойти в те дома, где это предприятие оказывает услуги и расспросить жильцов (уж они-то не соврут). А еще можно уточнить в горжилуправлении, знают ли они что-то об этой компании.

«Я знаю, что есть управляющие компании, - продолжает рассказ Сергей Никитин, - которые, предлагая себя жильцам, предлагают не только тариф, но и перспективный план ремонтов и модернизации как на первый год, так и на ближайшие пять лет. Помимо квартплаты можно создать какой-то фонд, или же предприятие из сегодняшних собранных денег будет проводить какие-то работы первоочередные по согласованию с жильцами».

Если все устраивает – надо договориться о перечне услуг, стоимости, порядке их предоставления и порядке расчетов. Не соглашайтесь на авансовые платежи, - советует Сергей Никитин.

Откуда взялись управляющие компании?

Сергей Никитин прокомментировал этот вопрос так:

«Между реальным исполнителем услуг раньше стояло коммунальное предприятие, которое не платило исполнителю услуг больше, чем установленный тариф. Сегодня эта коммунальная прослойка уходит, сегодня жэки не выполняют реально ни одной услуги, потому что все специалисты давно ушли из жэков в частные предприятия, которые жек нанимает на подряд. Сегодня жэки исчезают, и жильцам нужно будет общаться с теми же дворниками, электриками, сантехниками, но уже не через коммунальное предприятие, а напрямую. Сервис, который оказывался по коммунальным тарифам и сервис за реальные деньги – разные вещи». Директор департамента жилищного хозяйства Днепропетровского горсовета Вячеслав Грицай говорит, что сегодня реально можно выбрать только уже существующие коммунальные предприятия (КЖЭПЫ и жилсервисы) и те строительные фирмы, которые сами обслуживают построенные дома. Фирм, созданных под реформу, пока единицы. Во всяком случае, они себя не рекламируют.

Кроме «мимикрировавших» коммунальщиков на рынке присутствуют и другие управляющие компании – фирмы, которые обслуживают построенные ими дома. Некоторые из них, к примеру «Созидатель», приглашают дома на обслуживание. С тарифами «Созидателя» можно познакомиться здесь. Но надо понимать, что частным компаниям неинтересны старые изношенные дома с хроническими долгами. Засветилась на рынке и частная компания «Перспектива-Инвест», которая умудрилась разозлить своими тарифами даже состоятельных обитателей «Башен» и приватизировать вспомогательные помещения в элитном жилом комплексе «Бельведер». Теперь она ставит палки в колеса жильцам, организовавшим в доме ОСМД. Управители не отдают обществу техдокументацию и периодически отключают свет всему дому. Подробности этой истории можно почитать здесь.

Когда исчезнут жэки

Сегодня в Днепре ни один коммунальный дом еще не снят с баланса. Во-первых, процедура только принята, во-вторых, есть причина, по которой многие дома не будут спешить расстаться с отеческой заботой мэрии. В этом году беспрецедентное количество денег выделено на капитальные ремонты. Обещают отремонтировать более 500 домов. Зам. городского головы Михаил Лысенко заявил, что дома, попавшие в титул, начнут снимать с баланса только после того, как выполнят ремонты. «Надо понимать, что в Днепре запущена процедура выделения денег через коммунального балансодержателя, а это сметы, тенедеры, то есть существует ситуативная целесообразность. Если готовятся выделения через коммунального балансодержателя, снимать дом с баланса, чтобы деньги вернулись в бюджет – нецелесообразно», - считает и Сергей Никитин.  Но и снятые с баланса дома можно будет в дальнейшем финансировать - уверен юрист. - Капитальные ремонты никто не отменял на этот год, и никто не будет отменять капитальные ремонты и в дальнейшем. Будет оказываться помощь как домам с созданным ОСМД, так и домам без созданных ОСМД, не отвернется город и от аварийного жилого фонда. Как по законодательству будут выделять деньги на дома, снятые с баланса, – время покажет, но пока надо писать заявки, работать с депутатами, просить помощи в ремонте. Сегодня ремонты получают те дома, которые являются активными. Финансирование осуществляется на основании принятых программ, это может быть программа партнерства, под которую закладываются деньги для совместного с жильцами финансирования мероприятий. Практика покажет, как деньги будут выделяться дальше. Сегодня деньги выделяются через коммунального распорядителя, который нанимает соответствующие службы».

Но мы немного отвлеклись. Итак, договор с управляющей компанией подписан на год. Но в процессе выяснилось, что управляющая компания не так хороша, как казалось вначале. Что тогда? «Можно год не ждать, можно хоть через месяц собраться и либо создать ОСМД, либо выказать недоверие управляющей компании и разорвать договор. Можно выбрать нового управляющего и заключить с ним договор, - говорит Сергей Никитин. - Если у некоторых жильцов дома будут долги, при разрыве договора это будет проблемой управляющей компании. Закон не ставит точку на форме управления домом, на стоимости услуг, на их перечне, жильцы вправе собираться на собрания, принимать важные решения в том числе и по форме управления домом в любое время». Так ли это будет на самом деле – время покажет. Но там, где есть договор, есть возможность оспорить решение любой стороны в суде. Тем более, если образуются долги.

Если ничего не делать – хуже не будет, будет дороже

А что будет, если ничего не предпринимать? Большинство многоквартирных домов Днепра именно так и поступают. Сегодня в городе, по информации Владислава Грицая, создано 680 ОСМД. Хотя на сайте горсовета есть только  информация на 01.01.14. Остальные пока выжидают. Если ничего не предпринимать, наступит 1 июля, но жизнь на этом не закончится. 1 июля – это дата, с которой городской совет должен начать выбор управителя для тех домов, которые не самоорганизовались. Это не значит, что 2 июля жэки исчезнут и жэковский дворник не выйдет на работу. Он будет оказывать услуги, пока горсовет не выберет управляющего или жильцы не самоопределятся. А вот как долго город будет выбирать управителя – закон не лимитирует, - говорит Сергей Никитин.- Он может его назначить и к концу года, и через год.

Кстати, Владислав Грицай говорит, что для участия в конкурсе еще не подала документы ни одна управляющая компания - ни частная, ни коммунальная, и как будет проходить этот процесс, в Днепре представляют слабо. Точно знаем одно, - продолжает чиновник, - не придут к нам компании из Америки и Европы, придут наши родные коммунальные предприятия и скоропалительно образовавшиеся частники, которые захотят на этом заработать.

В общем, если ничего не предпринимать, есть вероятность, что жэки будут жить вечно. Тем более что власти Днепра не заинтересованы отпускать дома с их баланса. Капитальные ремонты в данной ситуации выступают в качестве этакой вкусняшки-приманки на коммунальном крючке.

«Сегодня большое количество людей проявляет интерес, но еще большее количество горожан равнодушно к грядущей смене устоев. Вполне возможно, что большинство жителей города ощутят на себе не сам момент перехода на новую систему. Ощутят увеличение стоимости услуг, и тогда начнут задумываться, а как повлиять на эту сторону вопроса и на качество жизни дома», - считает Сергей Никитин.

И тогда возможно, что в формате взаимодействия дома и управляющей компании выкуется настоящий хозяин, который поймет все тонкости управления домом и всю меру ответственности. Так будет формироваться актив, который перерастет в ОСМД, люди поймут, как надо обслуживать дом. Закон оставляет право выбора за хозяевами недвижимости. Кстати, Михаил Лысенко пообещал создать «белый» список управляющих компаний. И даже если туда войдут только фирмы, близкие к горжилуправлению, Забеба думает, что и тогда он поможет людям определиться. Ведь информацию о днепропетровских управляющих компаниях пока вообще почерпнуть негде.

Марина Деобальд